La rentabilité d'un hébergement touristique à la ferme

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Une tente en bordure de lac - Hotes insolites

La rentabilité d’un hébergement à la ferme revient à calculer l’investissement, les coûts d’opération (ménage, chauffage, etc), ainsi que les revenus nets, sur une période qui ne dépasse pas en général 10 ans (le bien touristique vieillit et nécessitera un réinvestissement pour remettre à neuf au bout de cette période).

Dans certains cas, la rentabilité nette n’est pas le premier objectif (ce peut être aussi pour maintenir un patrimoine immobilier, ou bien pour créer de l’activité et des visites sur la ferme et lutter contre la solitude), mais il ne faut pas non plus que l’atelier hébergement devienne une contrainte en terme de temps qui soit une perte sèche pour l’exploitation.

Le calcul des investissements

Exemple pour la mise en place de 6 tentes :

Exemple de calcul dans le cas d’Un lit au pré - il existe de nombreuses variations de ces Excel et il est utile de s’en procurer plusieurs.

Le calcul des investissements dépend du type d’hébergement que l’on met en place. En passant par une structure comme Parcel ou Un lit au Pré, le lieu d’hébergement lui-même (modules) ne rentre pas dans l’investissement (il reste la propriété de la structure partenaire), en revanche toute l’infrastructure de raccordement reste à la charge de l’agriculteur (eau, assainissement, électricité, parties communes).

Il est aussi possible de faire l’acquisition du module dans le cadre d’un hébergement insolite, pour des montants qui peuvent aller de 3 ou 4000€ (tente lodge) jusqu’à 250 000€ (cabane sur pilotis au bord du lac avec système de filtration, …), avec une moyenne de 40 à 80 000€.

Pour un gîte, il faut prévoir en général un budget de rénovation de 1500 à 2000€/m² - qui dépendra de l’état du gîte au départ et du niveau de confort ciblé. L’acquisition du gîte lui-même dépend du contexte de la ferme et fait en général déjà partie du bâti - la prise en compte ou non du foncier dépendra du projet.

Il n’est pas nécessaire de prévoir d’investissements de sécurité particuliers pour l’accueil du public au-delà des éléments déjà réglementaires dans une ferme (document unique d'évaluation des risques). De manière générale, vous serez responsable du suivi des normes de sécurité en cas d’accident (par exemple pour une piscine, d’en prévoir le volet ou la barrière). Attention cependant à la proximité des forêts sur les risques incendies (voir urbanisme).

Il existe de nombreux tableurs qui permettent de faire des calculs de tous les investissements nécessaires dans le cadre de ce genre de projet (disponibles auprès des différents prestataires, les conseillers chambre, etc..). Il est important de se faire accompagner afin d’être sûr d’être “dans les clous” et de ne pas oublier d’éléments importants (voir ici ou là par exemple).

Il est important aussi de faire plusieurs simulations sous Excel, avec plusieurs scénarios possibles dans le contexte de la ferme (nombre d’hébergements, nombre de lits, etc…).

Dans les investissements, ne pas oublier le coût de la conception du site web le cas échéant (en moyenne autour de 5000€, voir l’article sur le marketing et la communication), ainsi que de la signalétique, etc..

Le prix de la nuitée

Le prix des nuités varie de 20 à 400€ la nuit par personne. Seule une étude de marché peut donner une idée fine du prix de la nuitée en fonction du lieu, du positionnement et du type d’hébergement.

Attention : Les prix affichés sur les sites de réservation ne sont pas les montants nets récupérés (pour AirBnb par exemple, compter 25% de frais^[1]). Par ailleurs, les prix évoluent en fonction de la saison (parfois à la semaine, sur des sites comme AirBnb), et donc il peut être nécessaire de faire un Excel qui simule le nombre de nuits chaque mois et le prix pour chacun des mois, afin d’avoir une fourchette haute et basse des produits financiers possibles.

On pourra ajouter aux nuitées les différents services (restauration, expériences, etc…).

Une étude de marché sérieuse c’est-à-dire argumentée vous permettra plus facilement d’obtenir des prêts auprès de la banque ou aides des partenaires publics.

Les charges opérationnelles

Au prix de la nuitée il faudra retrancher les charges opérationnelles, qui dépendent du type de logement et du niveau d’équipement. S’il y a une piscine il faudra l’entretenir, et s’il y a un gazon il faudra le tondre.

Certaines charges peuvent être prises en compte par l’agriculteur (blanchisserie, maintenance, jardinage), ou par un tiers. Dans certains cas, les prestataires de logements insolites incluent la maintenance des modules mais pas des parties communes.

Ne pas oublier tous les coûts de restauration si vous proposez ce service, ainsi que les consommables (charbon pour le BBQ, renouvellement de la vaisselle, packs de bienvenue, etc…).

Il faut aussi compter dans les charges tout ce qui est de l’ordre des prestations qui seront nécessaires pour opérer votre hébergement :

Conciergerie (accueil par quelqu’un si vous même n’êtes pas disponible pendant une partie de la saison)
Channel manager (outil de synchronisation des réservations entre AirBnb, Booking, etc…)
Outil de gestion / facturation
Hébergement et maintenance du site internet

Enfin, s’ajoutent toutes les assurances, impôts, fourniture d’énergie, etc…

Exemple de tableau récapitulatif des charges mensuelles^[2]

Le taux d’occupation

Le taux moyen d’occupation de l’hébergement va fortement impacter la rentabilité de votre opération.

Le taux moyen pour un hébergement insolite est de 56%, mais varie selon le type de logement. Renseignez-vous avec tous les interlocuteurs que vous pourrez trouver pour connaître les taux d’occupation autour de vous (certains sites comme AirBnb permettent de trouver cette info).

Le taux d’occupation s’entend sur l’année complète - si vous n’ouvrez pas votre hébergement en hiver (absence de chauffage et basse saison), mais que vous remplissez le reste de l’année, le taux final reste de 60% par exemple.

Selon le type d’hébergement, et la durée typique des séjours, les taux peuvent varier fortement. Par exemple un gîte familial peut être loué à la semaine tout l’été, et donc avoir un très bon taux d’occupation pendant cette période - alors qu’un hébergement insolite sera plutôt réservé pour une ou deux nuitées maximum, le week-end, et donc avec un taux qui restera beaucoup plus faible le reste de la semaine.

Si l’attraction du territoire est liée à un site (Puy du Fou, Circuit de Magny-Cours par exemple), l’occupation du site va suivre les dates d’ouverture le cas échéant.

Taux d’occupation annuel de différents types d’hébergement insolite.
NB : Les pyramides de verre sont rares, ce qui explique le taux exceptionnel, mais non représentatives^[3]